Các loại chi phí của một dự án chung cư

Nhiều người cho rằng làm chung cư là "siêu lợi nhuận". Nhìn vào cơ cấu chi phí sẽ thấy bức tranh khác. Các tỷ lệ dưới đây là mức tham khảo thường gặp.

1. Chi phí đất

• Đất đã nộp tiền sử dụng đất, có sổ, chỉ tiêu quy hoạch rõ: giá cao, gần sát thị trường.
• Đất chưa nộp tiền sử dụng đất (chuyển từ đất nông nghiệp, nhà xưởng): giá mềm hơn nhưng rủi ro về tiền sử dụng đất và chỉ tiêu quy hoạch.
• Đất nhà nước: loại đủ pháp lý thường đấu giá; loại chưa rõ chỉ tiêu thì rủi ro khó lường.

2. Chi phí xây dựng

Dự án giao thô sẽ không có phần hoàn thiện bên trong căn.

3. Chi phí chuyên gia, quản lý, bán hàng

• Thiết kế: 2 – 4% chi phí xây dựng.
• Pháp lý đất và xây dựng: 2 – 3%.
• Bộ máy quản lý trực tiếp và gián tiếp: mỗi phần 2 – 3%.
• Bán hàng, marketing: 6 – 7% doanh thu.
• Tài chính, kiểm toán, định giá: khoảng 0,5% doanh thu.

Cộng lại, nhóm chi phí này chiếm khoảng 15 – 20% giá thành, phần mà người mua hay bỏ qua.

4. Diện tích bán được

Chỉ khoảng 80% diện tích xây dựng là bán được, phần còn lại là hành lang, thang máy, kỹ thuật. Thêm tầng hầm bắt buộc, 10% VAT và lãi vay ngân hàng trong 2 – 3 năm xây dựng, lợi nhuận thực của chủ đầu tư thấp hơn nhiều so với suy nghĩ thông thường.