Pháp lý cơ bản của một căn hộ chung cư

Nhà phố thì pháp lý rõ ràng: có sổ hồng là xong. Căn hộ chung cư thì khác, lúc anh chị xuống tiền tòa nhà thường chưa xây xong, chưa có sổ cho từng căn, nên mọi thứ phụ thuộc vào hồ sơ của chủ đầu tư. Khi hỏi, nhiều người bán chỉ trả lời "có 1/500", "có sổ đỏ" hoặc "có giấy phép xây dựng". Mỗi câu đó mới nói được một phần.

Phần đất

Giấy tờ cao nhất về đất là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của dự án. Với doanh nghiệp, trình tự thường là:

1. Lập quy hoạch chi tiết 1/500.
2. Được phê duyệt dự án đầu tư nhà ở. Đây là văn bản quan trọng nhất: ghi rõ chủ đầu tư được làm gì, nghĩa vụ với nhà nước, loại dự án, và người mua được cấp sổ lâu dài hay chỉ có thời hạn.
3. Quyết định giao đất.
4. Tính và nộp tiền sử dụng đất.
5. Cấp sổ đỏ cho dự án.

Phần nhà

Giấy tờ cao nhất về nhà là giấy phép xây dựng. Quy hoạch 1/500 mới xác định chiều cao, hình khối, mật độ và bố trí căn hộ. Sau đó còn thiết kế chi tiết, thẩm duyệt bản vẽ rồi mới cấp phép xây dựng.

Để ký hợp đồng mua bán với khách, chủ đầu tư phải xây xong phần móng và có văn bản xác nhận nhà đủ điều kiện bán.

Đọc đúng câu trả lời của người bán

• "Có 1/500": mới là bước đầu tiên.
• "Có sổ đỏ": mới xong phần đất. Phần lớn chủ đầu tư thế chấp sổ đỏ dự án để vay vốn xây dựng, việc này bình thường.
• "Có giấy phép xây dựng": tạm ổn, nên xem thêm quyết định phê duyệt dự án đầu tư nhà ở.

Khi nào căn hộ được cấp sổ hồng

• Nhà nước nghiệm thu công trình. Xây sai phép, thêm tầng hay thêm căn so với giấy phép sẽ bị vướng.
• Chủ đầu tư nộp bản gốc sổ đỏ dự án khi làm hồ sơ. Có dự án để sổ ở ngân hàng tới cuối, không nộp được thì chưa cấp sổ cho từng căn.
• Xây đúng mục đích trong quyết định phê duyệt dự án.

Cách người mua tự bảo vệ

• Theo hợp đồng, khoản cuối (thường 5%) chỉ thanh toán khi nhận sổ hồng.
• Dự án có ngân hàng lớn bảo lãnh và cho vay thường đã được ngân hàng thẩm định hồ sơ.
• Chọn chủ đầu tư có dự án cũ đã bàn giao và ra sổ đúng hẹn.